La protection du patrimoine urbain, bâti et intérieurs

La maison Lacaux de Limoges sauvée à force d’obstination : le récit de notre correspondant

C’est une grande victoire pour le patrimoine de Limoges. Est mort un projet immobilier prévoyant la démolition, dans une Ville d’Art et d’Histoire, d’un immeuble, la « maison Lacaux », protégé par la ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). Est sanctionnée la violation d’une ZPPAUP élaborée de concert par cette même ville et par l’État ! Racontons les faits.

Ill. 6. Vitraux d’une baie de l’escalier du logement patronal, après 1873.  Photo : Inventaire général, ADAGP
Ill. 1. Vitraux d’une baie de l’escalier du logement patronal, après 1873.
Photo : Inventaire général, ADAGP

A Limoges, rue de Châteauroux et impasse Saint-Exupéry, un promoteur de Dijon jeta son dévolu sur l’ancienne usine Lacaux, qui fut une distillerie célèbre, de multiples fois médaillée (Illustration 6 et 7), en projetant de la raser pour construire 69 logements, des bureaux et deux commerces. Il s’agissait de prolonger l’impasse jusqu’à la rue de Châteauroux, et, le long des deux voies, construire un ensemble sans caractère culminant à vingt mètres de hauteur ainsi, qu’en fond de parcelle, deux bâtiments, groupant cinq maisons. Mais il fallait pour cela démolir l’ancienne maison du directeur (Illustration 2), protégée par la ZPPAUP. En effet, datant du XIXe siècle, en excellent état, elle présente des aménagements originaux : terrasse sur véranda, toit en brisis, vitraux (Illustration 1), plafond peint, etc. Une illustration parfaite d’un aménagement industriel de qualité de la fin du XIXe siècle (Illustration 5)…

Ill. 1. Logement patronal (façade ouest) menacé de destruction, 1873.  Photo : Inventaire général, ADAGP
Ill. 2. Logement patronal (façade ouest) menacé de destruction, 1873.
Photo : Inventaire général, ADAGP

Ill. 8. Les anciens ateliers situés dans le prolongement nord du logement patronal. A gauche des écuries, 1873. Photo : Inventaire général, ADAGP
Ill. 3. Les anciens ateliers situés dans le prolongement nord du logement patronal. A gauche des écuries, 1873. Photo : Inventaire général, ADAGP

Au début 2012, un premier projet est déposé, puis retiré par le promoteur : l’Architecte des Bâtiments de France avait émis un avis défavorable. Moyennant quelques modifications  mineures,  ce projet a été représenté. Et l’Architecte des Bâtiments de France a émis un nouvel avis défavorable : un avis défavorable de trois pages, dont nous extrayons la partie sur la maison Lacaux :

« La maison principale, située au centre, est repérée dans la ZPPAUP comme  »immeuble ou élément de patrimoine présentant un intérêt architectural ». A ce titre, il répond à la prescription 1.1.10. (suit le texte de l’article, qui n’autorise la démolition qu’en cas de mauvais état reconnu, ou d’intérêt de la nouvelle construction) L’état sanitaire de l’immeuble est tout à fait correct et ne justifie pas sa démolition. Le projet qui viendrait en substitution de ce bâtiment est une opération de promotion immobilière privée dont la qualité n’est pas exceptionnelle et ne justifie pas la démolition du bâtiment repéré. La démolition de la maison principale… n’est pas conforme au règlement de la ZPPAUP, article 1.1.10 ».

Ill. 3. Panneau publicitaire de la distillerie Lacaux Frères, années 1880. Photo : Inventaire général, ADAGP
Ill. 4. Panneau publicitaire de la distillerie Lacaux Frères, années 1880. Photo : Inventaire général, ADAGP

Comment, après cet avis, le permis put-il être accordé ? Par une pirouette de procédure : la mairie fit un recours contre cet avis devant le préfet, qui ne répondit pas dans le délai d’un mois ; cela valait acceptation tacite du recours et la Ville pouvait accorder le permis : l’illégal était devenu légal !

L’association Renaissance du Vieux Limoges, adhérente de la SPPEF, a constaté une mobilisation des riverains, averti les médias et décidé de présenter un recours administratif, conformément aux voies de droit. L’association en a bien sûr informé la mairie et le promoteur ; l’avocat de ce dernier a réagi. Nous relevons dans son courrier une phrase, au sujet de la maison de maître : « Le classement en son temps du bâtiment comme étant remarquable constitue une mention administrative dans ces documents d’urbanisme, mention par hypothèse évolutive lorsque le quartier change » !

Le 29 mars, l’absence de réponse de la préfecture valait rejet du recours de Renaissance du Vieux Limoges. Nous avons mandaté un avocat et, avec plusieurs riverains, déposé un recours devant le tribunal administratif, comprenant un référé suspension et une requête sur le fond. Le 6 mai 2013, le Tribunal administratif de Limoges rendait une ordonnance de suspension du permis ; le 3 avril 2014, il rendait son jugement sur le fond, annulant le permis de construire.

Pour commencer, résumons ici les arguments de nos contradicteurs. Certains nous ont surpris, voire plus : qu’on en juge. Il est certes de bonne guerre en justice de dénigrer l’adversaire et ses opinions : il n’a pas le droit d’agir, n’a pas respecté les formes et procédures, n’a pas étudié le dossier… Nos contradicteurs n’ont pas manqué de le faire : l’Architecte des Bâtiments de France n’aurait pas étudié le dossier du permis de construire pour donner son avis défavorable ; et Renaissance du Vieux Limoges n’aurait aucun droit à agir en justice ; à partir d’un document antérieur, il a même été reproché à l’association de vouloir « défendre le patrimoine de la commune sous toutes ses formes, bâti, archéologique, culturel, gastronomique, etc ». L’auteur d’un des mémoires a ri de cette audace : « avec les mêmes mots, cette association serait habilitée à contester avec le même intérêt, la même force et la même pertinence, le non respect… de la  »recette culinaire du clafoutis traditionnel de la rue de la Boucherie à Limoges » et à effectuer des recours contentieux à l’encontre des opérations d’aménagement urbain et des permis de construire dans cette même commune ».

Ill. 7. Détail de la distillerie vue depuis l'ouest : au premier plan l’actuelle impasse Saint-Exupéry, à gauche la rue de Châteauroux, à droite le cours Gay-Lussac. Le bâtiment au premier plan correspond au logement patronal, ceux à l'arrière aux chais, fin du XIXe siècle. Photo : Inventaire général, ADAGP.
Ill. 5. Détail de la distillerie vue depuis l’ouest : au premier plan l’actuelle impasse Saint-Exupéry, à gauche la rue de Châteauroux, à droite le cours Gay-Lussac. Le bâtiment au premier plan correspond au logement patronal, ceux à l’arrière aux chais, fin du XIXe siècle. Photo : Inventaire général, ADAGP.

Et en ce qui concerne le fond ? Selon nos contradicteurs, le projet contesté «  »remplace » une maison particulière inoccupée et des entrepôts industriels à l’abandon » : ils mettaient donc sur le même plan les ateliers, non protégés par la ZPPAUP, et la demeure, protégée. La Ville affirme aussi que « la conservation d’une maison individuelle au centre de la parcelle compromettrait effectivement tout aménagement cohérent de l’îlot ». Ce motif fut fréquemment repris par la mairie et le promoteur. Pourtant, on le cherche en vain parmi ceux prévus dans la ZPPAUP pour ouvrir la voie à une éventuelle démolition !

L’argumentaire de la mairie et du promoteur consistait à dénigrer l’immeuble existant et encenser le projet. Dans un mémoire de la Ville de Limoges, en date du 20 juillet 2013, un argument consistait dans « le caractère très relatif de  »l’intérêt architectural » de la  »maison Lacaux ». De fait, il semble que cet  »intérêt architectural » [...] est un intérêt [...]  »quasi-exclusivement juridique » ou largement formel pourrait-on dire. En effet, au-delà de la présence d’une  »trame grisée » [signalant qu’un bâtiment doit être conservé] et de certaines formules inappropriées et inexactes[1], il n’existe finalement que très peu d’indices révélateurs d’un  »intérêt architectural » significatif indiscutable. C’est presque un intérêt  »introuvable » y compris visiblement par les requérants, qui, après avoir repéré la trame grisée précitée, n’ébauchent eux-mêmes aucune description (même sommaire !) de  »l’intérêt architectural » qui est pourtant censé constituer le  »moteur » de leur action de  »protection du patrimoine » ». Donc, à Limoges, si certaines places de stationnement payant ne semblent pas justifiées autrement que par une décision «  »quasi-exclusivement juridique » ou largement formelle », peut-on se dispenser de mettre de l’argent dans les parcmètres et horodateurs correspondants ?

Il fallait, à toute force, reconnaître un intérêt au projet – intérêt autre que financier pour le promoteur, bien entendu. Il fallait donc trouver un motif d’intérêt général. Le voici, selon le promoteur : « si l’on en croit les services de sécurité, il semble qu’une activité de prostitution se soit développée, notamment dans l’impasse Saint-Exupéry et dans la rue Pétiniaud-Dubos (qui paraît, elle, manifestement en voie de  »paupérisation ») » ; il faudrait donc revaloriser le quartier, et pour cela démolir l’immeuble protégé. On en rirait, tout Limougeaud sachant parfaitement que la prostitution fleurit dans ce quartier depuis plus d’un siècle, au moins ! Lors de l’audience de jugement, le 20 mars 2014, l’avocat du promoteur est revenu à la charge sur ce thème : la propriété serait « fréquentée par des femmes de petite vertu le soir » !

Ill. 2. Papier à en-tête de la distillerie Lacaux Frères, fin du XIXe siècle. Photo : Inventaire général, ADAGP.
Ill. 6. Papier à en-tête de la distillerie Lacaux Frères, fin du XIXe siècle. Photo : Inventaire général, ADAGP.

Ill. 2. Papier à en-tête de la distillerie Lacaux Frères, début du XXe siècle.
Ill. 7. Papier à en-tête de la distillerie Lacaux Frères, début du XXe siècle. Photo DR.

Le 3 avril 2014, le tribunal administratif de Limoges a rendu sa décision. Nous publions seulement les parties essentielles de ce texte de douze pages.

« Sur les fins de non-recevoir opposées par la commune de Limoges et la société SCCV Saint-Exupéry […] En ce qui concerne l’association Renaissance du Vieux Limoges

3  Considérant que la commune de Limoges et la société SCCV Saint-Exupéry font valoir que l’association Renaissance du vieux Limoges est dépourvue d’intérêt à agir au motif que les statuts de cette association ont un caractère trop général et que les termes  »patrimoine »,  »aménagements urbains »,  »architecture »,  »urbanisme »,  »constructions » et  »permis de construire » sont absents de ces statuts ; qu’il ressort des pièces du dossier, d’une part, que l’association Renaissance du vieux Limoges a notamment pour but, en application de l’article 2 de ses statuts,  »de classer, mettre en valeur et promouvoir la restauration des richesses artistiques, historiques et traditionnelles, situées dans les quartiers anciens de Limoges », et, d’autre part, que l’association requérante a, selon l’arrêté préfectoral du 14 décembre 2012 portant renouvellement de l’agrément au titre de la protection de l’environnement accordé à cette association,  »démontré une réelle motivation à engager des actions de protection et de mise en valeur du patrimoine, des sites et des paysages » en assurant  »des publications, informations, actions éducatives, expositions », et des collaborations  »avec différentes commissions œuvrant dans les domaines de la protection du cadre de vie, des sites et paysages, du patrimoine » ; qu’à ce titre, il n’est pas contesté que l’association Renaissance du vieux Limoges a participé aux travaux de la commission d’études pour la révision de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) de la commune de Limoges ; qu’au regard de ces éléments, et nonobstant le fait que les termes précités ne sont pas présents dans les statuts de l’association requérante, celle-ci a bien intérêt à agir pour contester le permis de construire […] comportant la démolition d’un bâtiment de la fin du XIXe siècle, inventorié dans cette zone comme immeuble présentant un intérêt architectural, et figurant à l’inventaire général du patrimoine culturel ; […]

Sur les conclusions à fins d’annulation

7  Considérant qu’aux termes de la prescription n° 1.1.10 de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager de Limoges, créée le 6 mars 1995 et révisée en 2007 :  »la démolition d’un immeuble ou d’un ensemble de bâtiments ou d’un élément de patrimoine présentant un intérêt architectural, repéré par une trame grisée dans les documents graphiques pourra être interdite. Elle ne sera autorisée qu’à titre exceptionnel si l’état de l’immeuble et/ou la qualité du projet le justifient (…) » ; que le règlement de cette ZPPAUP dispose :  »[…] L’intérêt du projet s’entend par l’intérêt collectif qu’il représente (projet d’intérêt général des collectivités tel qu’espaces verts, équipements publics, voirie nouvelle, projet de logements sociaux publics ou privés, etc.) ou par son intérêt esthétique améliorant la situation existante (mise en valeur d’un paysage, d’une perspective, projet innovant d’architecture, etc.) (…) » ;

8  Considérant qu’il est constant que la maison patronale dite  »Lacaux », appartenant à un ensemble immobilier dédié aux anciennes distilleries Lacaux, est repérée par la trame grisée des documents graphiques de la ZPPAUP de Limoges, ce qui est de nature à établir la qualité architecturale de cet immeuble au sens des prescriptions précitées de la ZPPAUP ; que dès lors, et compte tenu de ce qui vient d’être dit, la démolition de la maison patronale dite  »Lacaux » est interdite à moins que l’une des deux hypothèses précitées puisse trouver à s’appliquer ;

9  Considérant, d’une part, qu’aucun élément du dossier ne vient caractériser un état de vétusté tel de la maison dite  »Lacaux » que celle-ci devrait faire l’objet d’un démolition ;

10  Considérant, d’autre part, que, s’agissant de l’intérêt du projet de construction, situé en secteur P2 de la ZPPAUP, qui est un secteur de protection forte, la commune de Limoges et la société SCCV Saint-Exupéry soutiennent que celui-ci présente un double intérêt esthétique et collectif ; que, concernant l’intérêt esthétique, les défenderesses font valoir que les bâtiments projetés sont compacts, bien orientés, associés à la mixité fonctionnelle et sociale, qu’ils favorisent la diversité biologique en préservant des zones plantées et que l’amélioration de la situation existante peut être appréciée aux termes de la mise en valeur des perspectives d’urbanisme par la constitution de fronts bâtis  structurants et harmonieux avec une architecture sobre et des volumes simples ; que toutefois, contrairement à ce que soutiennent la commune de Limoges et la SCCV Saint-Exupéry, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet immobilier ainsi défini permettrait d’améliorer la situation existante au sens du rapport de présentation de la ZPPAUP, notamment au regard de l’ensemble bâti existant dans le secteur P2 et notamment autour dudit projet, caractérisé par une majorité de maisons individuelles ainsi que des exemples caractéristiques de l’architecture de type  »Belle Epoque » ; […] que […] si le projet litigieux prévoit une  »diversification sociale », il convient de relever que la seule création de dix logements sociaux en accession sur les soixante-neuf logements prévus n’est pas de nature à corroborer l’existence d’un intérêt collectif nécessitant la démolition de la maison dite  »Lacaux » ; […] que, par ailleurs, la transformation de l’impasse Saint-Exupéry en une rue Saint-Eupéry débouchant sur la rue de Châteauroux ne saurait justifier, à elle seule, la démolition de la maison dite  »Lacaux », […] qu’en tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que la situation géographique de la maison dite  »Lacaux » ferait obstacle aux opérations de percement de l’impasse Saint-Exupéry ;

11  Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à solliciter l’annulation du permis de construire délivré le 21 décembre 2012 par le maire de la commune de Limoges à la société SCCV Saint-Exupéry pour la construction de locaux à usage d’habitation, de bureaux et de commerce ; qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article L 600-5 du code de l’urbanisme dès lors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que l’illégalité du permis de construire attaqué pourrait être régularisée par un permis modificatif [Sur la question de la régularisation des permis, lire ici] ».

Ill. 5. Cuillère à absinthe publicitaire portant la mention « Absinthe française, Lacaux frères,  la meilleure des meilleures », vers 1900. Photo : DR.
Ill. 8. Cuillère à absinthe publicitaire portant la mention « Absinthe française, Lacaux frères,
la meilleure des meilleures », vers 1900. Photo : DR.

Nous laissons chacun analyser ce document. Mais nous terminerons par un simple détail – qui, bien évidemment, n’en est pas un.  Dans le journal local en date du 9 avril 2014, le promoteur ne cachait pas sa surprise : il comptait « redorer le quartier en ouvrant une petite impasse qui ne sert à rien et en proposant un projet original, conçu par un cabinet d’architectes reconnu » ; il ajoutait : « nos avocats doivent réétudier le Plan Local d’Urbanisme (PLU)[2] pour voir s’il y avait une faille avant. Dans l’esprit de Monsieur Lacaux qui nous a vendu le terrain, il n’y avait aucun problème pour démolir la maison. Et jamais le risque de ne pas la démolir n’a été évoqué ! » Rappelons les faits : un premier permis a fait l’objet d’un avis défavorable de l’ABF ; un second a reçu un autre avis défavorable ; l’autorisation accordée, par la pirouette de procédure précédemment décrite, a fait l’objet de recours administratifs et d’une suspension en référé, accordée au motif qu’il y avait un motif sérieux d’illégalité… Au final, «  »le projet sociétal » défendu par le promoteur n’a pas fait le poids face aux arguments de l’association Renaissance du Vieux Limoges », selon le journal.

Michel Toulet, président de Renaissance du Vieux Limoges, correspondant de la SPPEF pour la ville de Limoges

 

[1] Dans une ZPPAUP conçue à l’initiative de la ville. A qui la faute ?
[2] Il s’agit en fait de la ZPPAUP.

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